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　　專題
　　房屋交易新規解讀·上
　　文/何偉傑
　　9月22日，《廣州市房屋交易監督管理辦法》正式對外公佈，自2014年11月1日起施行。
　　《辦法》有何亮點？對目前房地產交易市場有何影響？市民在房屋交易過程中又需要註意什麼？從今天起，本報將推出專題報道，一連三日為讀者全方位解讀《廣州市房屋交易監督管理辦法》。
　　近年來，隨著房價不斷攀升，廣州市房屋交易市場越發活躍。交易規模日漸增大，房屋交易環節中所暴露出的問題越來越多。例如：有的開發企業囤積房源，捂盤惜售，違反預售許可制度和預售資金監管規定；為了吸引消費者購房，有的開發商誇大甚至虛假宣傳，嚴重損害消費者利益……為了杜絕這些問題的發生，新出台的《廣州市房屋交易監督管理辦法》（以下簡稱“辦法”）對新建商品房交易出台了多條“新規”。
　　未取得預售證
　　不得收“誠意金”
　　“先生，我們樓盤現在還沒有預售，但您可以先交5萬元認籌便能優先選房，或者預交兩萬開盤就能抵20萬。”很多市民近年在購置一手房時都曾遭遇過“先交訂金”的情況。近年來，為了更快地聚攏資金，很多開發商在獲得預售證之前往往會以“VIP資格”、“優惠認購權”、“保證金”等各種名目，向買方收取誠意金。“交了誠意金就能順利選到房。”這是很多開發商給購房者的承諾。但事實真的如此嗎？“‘誠意金’並非‘定金’，在法律上並沒有概念，實際操作中，開發商長期占用誠意金而引起糾紛的案例非常多。”廣州市房屋交易監管中心相關負責人表示，由於誠意金並非預售樓款，沒有進入預售款監控賬戶，若群眾不主動舉報，監管部門則難以發現。為了保護購房者的合法權益，《辦法》進一步明確，未取得預售證的商品房項目，開發商不得進行預售，不得向買受人收取或者變相收取訂金、預售款等，如果違反，房管局有權沒收違法所得，並對開發商進行處罰。
　　設預售款監管制度
　　防開發商挪用資金
　　此外，為了保證預售的商品房能夠順利完工，《辦法》規定房地產開發企業必須使用專用賬戶收存商品房預售款，以保障預售款能全額進入專用賬戶、全額接受監管。
　　廣州市房屋交易監管中心相關負責人表示，自1999年開始，廣州商品房預售款必須由監管機構、銀行、房地產開發企業三方簽訂協議，設立預售款專用賬戶，“當時的初衷是防止開發商擅自挪用預售款，避免爛尾樓的出現。”但是在執行過程中，有些企業反映樓宇已經建好了，資金周轉有困難，所以如今《辦法》更多考慮的是，如何在合法可控的範疇下，讓開發商把這筆預售款利用好。因此《辦法》根據商品房項目開發進度來按比例劃撥預售款，例如，結構沒有封頂、排柵未拆除前，存留的比例是預售款的10%；項目進入內部裝修存留的比例為預售款的5%，最後取得工程驗收合格證或者竣工備案的存留款為預售款的3%。
　　標榜“肯定升值”
　　屬誤導欺騙公眾
　　此外，不少樓盤為了促銷，往往標榜“投資肯定升值”，特別是隨著住宅限購持續，廣州樓市一度掀起了商用物業銷售熱潮，一些寫字樓項目被冠以“公寓”的名目進行銷售。為了打擊類似虛假宣傳，《辦法》規定，商品房銷售廣告、宣傳資料、銷售合同中的項目名稱、房屋用途等應當與商品房預售許可證記載內容一致。商品房銷售廣告、宣傳資料不得包含物業升值、投資回報等誤導、欺騙公眾的內容。
　　此外，《辦法》還要求開發商和中介在收費時要做到“明碼標價”，必須以價目表和價格相關信息公示表的方式公開相關收費，例如現在很多一手房買賣，中介費和律師費本來應該由開發商支付，卻轉嫁到買方身上，這種情況以後會被禁止。
　　何偉傑　　（原標題：開發商賣樓）